A inaplicabilidade do CDC para rescisões de contrato de compra e venda quando o imóvel for adquirido por investidor

 

O Brasil passou por um boom imobiliário em meados do ano de 2012, com baixo desemprego, baixa inadimplência e liberação de linhas de crédito pelos Bancos. Muitos brasileiros então aproveitaram a oportunidade para realizar o sonho da casa própria; enquanto outros enxergaram uma chance interessante para investir em imóveis levando em consideração a valorização imobiliária - visando a revenda futura e assim o retorno do investimento.

 

Entretanto, como bem se sabe, o Brasil foi assolado por uma crise financeira, que trouxe altos níveis de desemprego e elevada inadimplência, e, com isso, numerosos distratos e rescisões contratuais, especialmente no ramo imobiliário.

 

Evidentemente, um número expressivo de situações de distratos e rescisões transformou-se em demandas judiciais. Na maior parte destes casos, os tribunais entenderam pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o que implica em inúmeras vantagens ao adquirente, como a possibilidade de anular cláusulas abusivas, de inversão do dever de provar suas alegações, de propor a ação em seu domicílio, dentre outras.

 

Nesse sentido, a primeira análise realizada por qualquer julgador que se depare com o pedido de aplicação do CDC à demanda, é quanto ao enquadramento de cada uma das partes na descrição de Consumidor e Fornecedor. É muito claro que o adquirente de um imóvel para moradia de sua família se enquadra como “destinatário final” do produto, nos termos exigidos pelo art. 2º do CDC. No entanto, e nos casos em que o imóvel foi adquirido para revenda? Se o objetivo é a revenda, então a pessoa que está adquirindo aquele bem não é o consumidor final, mas um intermediário.

 

A resposta vem do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou a Teoria Finalista, na qual será considerado consumidor, aquele destinatário fático e econômico do bem. Nesse sentido, fica excluído da proteção do CDC o consumidor intermediário, ou seja, nos casos em que o produto retornará para a cadeia de consumo, produção e distribuição. Cite-se como exemplo trecho do voto da E. Ministra Nancy Andrighi, que explica didaticamente o conceito:

 

Com isso, fica excluído da proteção do CDC o consumo intermediário assim entendido como aquele cujo produto retorna para as cadeias de produção e distribuição, compondo o custo (e, portanto, o preço final) de um novo bem ou serviço. Vale dizer, só pode ser considerado consumidor, para fins de tutela pela Lei nº 8.078/90, aquele que exaure a função econômica do bem ou serviço, excluindo-o de forma definitiva do mercado de consumo. Em suma, o caráter distintivo da teoria finalista reside no fato de o ato de consumo não visar ao lucro tampouco à integração de uma atividade negocial.[1] (Grifou-se)

 

Dessa forma, entendemos que, ao se demonstrar que o imóvel foi adquirido com fins especulativos, é possível defender a aplicação direta do Código Civil em detrimento do Código de Defesa do Consumidor. Alguns tribunais brasileiros têm adotado posições semelhantes. Veja-se o caso do julgado abaixo, do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

 

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INVESTIDOR - RELAÇÃO DE CONSUMO - INEXISTÊNCIA - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - ART. 6º, VIII, DO CDC - INDEFERIMENTO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES - RECURSO A QUE SE NEGOU SEGUIMENTO - INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À APLICAÇÃO DO ART. 557 DO CPC/73 - AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

- Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza, como destinatário final, produto ou serviço oriundo de um fornecedor. Por sua vez, destinatário final, segundo a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, é aquele que ultima a atividade econômica, ou seja, que retira de circulação do mercado o bem ou o serviço para consumi-lo, sem que haja, portanto, a reutilização ou o reingresso dele no mercado ou processo produtivo.

- Inaplicáveis ao contrato de compra e venda de imóvel as regras do Código de Defesa do Consumidor se o adquirente da unidade é investidor, e, não, destinatário final do bem.

- De acordo com o art. 6º, VIII, do CDC, o juiz poderá inverter o ônus da prova, constatando a presença de um dos seus pressupostos alternativos: verossimilhança das alegações do requerente ou sua hipossuficiência técnica. (...)

 (TJMG -  Agravo Interno Cv  1.0000.16.015171-8/002, Relator(a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/04/2016, publicação da súmula em 19/04/2016)

 

Isso quer dizer, que, se restar demonstrado que o comprador do imóvel o adquiriu com o intuito de especulação e revenda, ou ainda se for pessoa que entende do ramo de forma que não possa ser considerada hipossuficiente na relação, como por exemplo, um grande empresário ou até mesmo corretores de imóveis, existem grandes chances de que não consigam obter os benefícios concedidos pelo CDC.

 

Evidentemente a análise será sempre casuística, e dependerá, principalmente, na demonstração de que aquele suposto consumidor, na realidade trata-se de investidor que conhece do ramo, mas que, diante de adversidades econômicas, optou por desistir do investimento.

 

Assim, o equilíbrio do contrato não deixará de ser analisado pelo magistrado. Entretanto, alguns dos benefícios processuais conferidos ao consumidor (com o objetivo de equalizar uma relação desigual) deixarão de existir na demanda. Evidentemente, para as construtoras, há uma grande vantagem ao deixar de se aplicar o CDC, já que a tendência é que os termos pactuados no contrato (como multa, forma de devolução dos valores, juros e correção aplicáveis) sejam mantidos.

 

 

 

[1] REsp. 1.195.642 – RJ.2002.

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