Prorrogação automática do contrato de locação e a obrigação do fiador

É comum encontrarmos contratos de locação de imóveis tendo como modalidade de garantia a fiança. O que é vantajoso para o proprietário – e até mesmo para o afiançado (locatário) – pode vir a ser tormentoso para o fiador, que terá total responsabilidade no caso de dívidas. É certo que prestar fiança para parentes ou amigos é uma tarefa que envolve uma série de riscos, podendo levar, além do prejuízo material, a desentendimentos entre o fiador e o afiançado.

 

Contudo, o que muitas vezes passa despercebido por grande parte dos fiadores é a questão do prazo de duração da garantia de fiança. Na hipótese do prazo do contrato de locação ter se encerrado, mas a relação locatícia permanecer vigente por tempo indeterminado (prorrogação automática) caso o locatário continue na posse, sem oposição por parte do proprietário, nem assinatura de um novo contrato, como fica o fiador? A garantia também irá se prorrogar?

 

Antes de 2009, se houvesse prorrogação automática por prazo indeterminado, o fiador estava desonerado de sua obrigação acessória. Contudo, em 2009 houve uma relevante alteração legislativa na Lei de Locações, passando a constar, em seu art. 39, expressamente o seguinte: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Isso significa que, se houver previsão contratual nesse sentido, o fiador ficará responsável até a efetiva entrega das chaves, independente de anuência.

 

Ou seja, desde 2009, se o contrato de locação tiver cláusula determinando que a responsabilidade do fiador permanecerá até a entrega das chaves, não importará mais a data prevista para o término do contrato, mas sim quando o contrato de fato se encerrou com a entrega das chaves para o locador. Contudo, é importante destacar que é possível evitar esta situação se o fiador exigir que a redação do contrato preveja que a sua responsabilidade esteja limitada à data prevista para o término do contrato, não anuindo com a continuidade da fiança em caso de prorrogação automática.

 

Outro ponto relevante é que, caso seja firmado novo contrato de locação, após o decurso do prazo do contrato anterior, exige-se anuência expressa do fiador, sob pena de, nos termos da Súmula nº 214 do STJ, não responder “por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

 

Dessa forma, é recomendável que o fiador verifique se o contrato prevê que sua responsabilidade se estenderá até a entrega das chaves. O ideal, do ponto de vista do fiador, é que haja previsão expressa indicando que a obrigação acessória se encerrará com o advento do termo (prazo) do contrato, independente da entrega das chaves. Por outro lado, ao proprietário do imóvel, é interessante que haja cláusula expressa prevendo a extensão da garantia da locação até a efetiva devolução do imóvel, já que, neste caso, ainda que ocorra prorrogação automática, o fiador continuará responsável pelo pagamento integral da dívida em caso de inadimplemento do locatário.

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