Sou inquilino de um imóvel. Posso sublocá-lo em aplicativos como o Airbnb?


Recentemente, com a propagação dos smartphones, surgiram diversas alternativas para a realização de atividades até então consolidadas. O serviço de táxi se viu desafiado pela concorrência do Uber, por exemplo, ao passo que o Airbnb teve o mesmo efeito com relação aos hotéis, já que “(...) o Airbnb é um mercado comunitário confiável para pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações únicas ao redor do mundo, seja de um computador, de um celular ou de uma tablet.”[1].


Embora, em nossa opinião, seja salutar o ingresso de novas empresas no mercado, aumentando a concorrência, melhorando preços e o nível dos serviços, é certo que desta interação emanam novas situações jurídicas, ainda não estudadas.


Nossa proposta, neste texto, é analisar um caso específico que decorre deste intercâmbio com as novas tecnologias: o locatário de um imóvel irá morar no exterior por um período de tempo determinado, de seis meses, mas não quer romper o contrato de aluguel que tem aqui no Brasil, pois sabe que voltará para o imóvel após o período fora do país. Contudo, também não gostaria de arcar integralmente com o aluguel e o condomínio, desejando efetuar o repasse de tais despesas a terceiros. Diante disso, decide sublocar o imóvel, disponibilizando-o no Airbnb.


O primeiro aspecto a se considerar é a previsão legal do art. 13 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que estabelece ser obrigatório o consentimento prévio e por escrito do proprietário (a menos que o contrato autorize expressamente a sublocação, o que é muito difícil sem que tenha havido negociação nesse sentido). Importante destacar que, ainda que tenha havido notificação por escrito ao proprietário acerca da intenção de sublocar o imóvel, o consentimento não é presumido, podendo ser conferido em até trinta dias.


Contudo, obter a anuência prévia e por escrito do proprietário do imóvel é apenas o primeiro passo. O inquilino que deseja disponibilizar o apartamento para sublocação também deve estar atento às regras condominiais. Caso não haja proibição da sublocação na convenção de condomínio, não há qualquer impedimento adicional. Tais cautelas são, inclusive, recomendadas pelo próprio Airbnb.

Vale dizer, ainda que o inquilino permaneça no imóvel, disponibilizando no aplicativo apenas um dos cômodos, o fato é que estamos diante de uma sublocação (parcial, é verdade), que também pode gerar problemas caso não tenha se verificado o consentimento do proprietário.


O locatário deve estar atento: a sublocação do imóvel sem anuência expressa do proprietário pode gerar a anulabilidade do contrato, com a aplicação de multas rescisórias (por culpa exclusiva do inquilino) e despejo.


Por fim, antes de dar início à empreitada, o locatário deve estar ciente que responde por danos ao imóvel causados pelo sublocatário, sendo obrigado a ressarci-los ao proprietário, tendo havido ou não a anuência – uma forma de evitar problemas é analisar o perfil do usuário, ferramenta disponibilizada pelo próprio aplicativo.




[1] https://www.airbnb.com.br/about/about-us

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