A obrigação do locador de entregar o imóvel em condições de uso


Com frequência, as pessoas passam uma grande quantidade de tempo buscando o imóvel ideal - tanto para sua residência, quanto para instalar seu empreendimento. Finalmente, quando encontram um local que atende às suas expectativas, acabam por acelerar a contratação, reduzindo, por consequência, a cautela, para evitar perder aquela que aparenta ser uma ótima oportunidade.


E o que acontece neste momento? Entre a assinatura do contrato e o ingresso no imóvel, os locatários se deparam com a desagradável surpresa de que aquele local dos sonhos talvez seja, na realidade, um grande pesadelo.


Problemas de instalação, forro deteriorado, mofo, infiltração nas paredes, problemas com encanamento, piso quebrado, entre outros, estão entre os possíveis cenários que os novos inquilinos podem encontrar.


Tais problemas, muitas vezes, não são constatados durante a vistoria, porque são vícios ocultos que serão descobertos apenas após a entrada no imóvel. Estes vícios acabam tornando-se evidentes na instalação de móveis na nova residência, durante a realização de modificações para adaptar o imóvel à finalidade comercial específica, ou, muitas vezes, somente após um evento extraordinário, como uma chuva mais forte.


Diante de uma situação assim, em que o contrato de locação já foi assinado, e o inquilino já tomou posse do imóvel, as partes, tanto locador quanto locatário, devem estar cientes de alguns detalhes.

Segundo o artigo 22 da Lei de Locação, são obrigações do locador “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I) e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV).


Alguns locadores acreditam que após a entrega do bem ao locatário, qualquer problema que vier a ocorrer no curso do contrato será de responsabilidade do inquilino, o que não é verdade. O locador responde pelos defeitos anteriores à locação, ou seja, tudo aquilo que for identificado como antigo problema do imóvel, oculto ou aparente, tendo a obrigação de repará-los.


Conforme o caso concreto, este descumprimento dos deveres do locador confere ao inquilino alguns direitos, quais sejam:

a) Caso a gravidade do vício postergue a posse do imóvel por parte do locatário, os aluguéis não são devidos até que o problema seja sanado às expensas do proprietário;

b) Lucros cessantes, ou seja, tudo o que o inquilino deixou de ganhar em razão desta violação legal por parte do locador (ex.: uma clínica, que demonstra ter deixado de faturar R$3.000,00 por dia tem direito a cobrar esta quantia do proprietário do imóvel, caso o vício tenha inviabilizado as atividades);

c) Perdas e danos, caracterizados como os prejuízos causados em razão do descumprimento da obrigação por parte do locador (ex.: para correção de um vício estrutural no imóvel, foi necessário desocupá-lo, resultando no pagamento de um depósito para armazenamento dos móveis);

d) Por fim, caso estas alternativas não sejam viáveis, é ainda possível pleitear a rescisão contratual do imóvel por violação das obrigações legais do locador.


O que é certo é que, no mínimo, incumbe ao locador o custeio da correção do vício. Caso desta situação resulte alguma outra consequência (como a necessidade de desocupação momentânea do imóvel), ao locatário ainda surge o direito de pleitear diversas outras verbas de natureza indenizatória.

Para evitar a ocorrência deste tipo situação, cabe ao proprietário e ao inquilino, antes de iniciar o contrato de locação, além de observar o disposto em lei, solicitar a confecção de um termo com descrição minuciosa do bem – ao locador não é lícito “maquiar” problemas cuja existência é de seu conhecimento. O termo servirá de garantia para ambas as partes, pois ajudará a evitar futuras discussões sobre o estado do bem. O locatário deve estar ciente, que, no surgimento de vícios ocultos, estes devem ser informados imediatamente ao proprietário, cabendo a este providenciar imediatamente as reformas necessárias.

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