Locação comercial – diferenças entre contratos por prazo determinado e indeterminado

A localização do ponto comercial é um fator de extrema importância, pois, determina, ao lado de outras variáveis, a capacidade de um estabelecimento obter lucros, preservar clientes e manter-se em desenvolvimento. Em razão disso, a lei de locações procurou proteger o fundo de comércio por meio da locação não residencial, uma vez que o inquilino que desenvolve seu negócio tem direito a manter-se instalado para continuidade da atividade empresarial.

O que observamos nas locações comerciais é a liberdade total das partes na determinação do prazo do contrato, podendo ele ser determinado ou indeterminado. Cada modalidade tem suas peculiaridades.

No caso do contrato por tempo determinado, há a existência de uma data pré-determinada de início e de término. Conforme o artigo 56 da Lei do Inquilinato, o direito de posse cessa quando finalizado o prazo estipulado entre as partes, independentemente de notificação. Encerrado este prazo, o locatário tem 30 dias para desocupar o imóvel e, caso não desocupe, cabe ao locador propor ação de despejo.

Caso, no entanto, a ação de despejo não seja proposta em até 30 dias, ou ainda, caso não seja assinado novo contrato por prazo determinado, o contrato é automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, quando então o locador poderia encerrar o aluguel por simples comunicação prévia (prazo de 30 dias), independente de justificativa ou motivo (chamada de “denúncia vazia”). Assim, ao empresário não é vantajoso firmar contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, já que estaria sujeito a entregar o imóvel de acordo com a mera vontade do proprietário.

Devemos chamar atenção de que há, na lei de locações (art. 51), hipótese de renovação compulsória do contrato, por igual prazo, quando, cumulativamente, o contrato a ser renovado seja escrito e com prazo determinado, o prazo do contrato a ser renovado ou a soma de todos os contratos anteriores seja de cinco anos ininterruptos e o locatário explore sua atividade comercial, no mesmo ramo, por no mínimo três anos seguidos.

Não se deve perder de vista que o locatário deve ajuizar a ação renovatória seis meses antes de findo o contrato em vigor, conforme dispõe o parágrafo 5º do artigo 51 da Lei 8.245/1991. Nos termos do art. 71, além de demonstrar claramente o cumprimento dos requisitos necessários para a renovação compulsória, o locatário deve provar que está em dia com todas as suas obrigações (aluguel e despesas acessórias, como condomínio e IPTU), indicando, ainda, claramente as condições da renovação e o fiador, se houver.

Concluímos que, ao locador, será sempre mais vantajoso assinar contrato por prazo determinado, devendo ficar atento ao termo final para que não seja prorrogado por prazo indeterminado, quando então ficaria sujeito ao seu encerramento por mera notificação imotivada por parte do proprietário. Nestes casos, a única saída para renovação compulsória seria o preenchimento simultâneo dos requisitos do art. 51 da Lei de Locações, mencionados acima.