A responsabilidade civil das construtoras pelo atraso na entrega de obras

Em razão do menor preço e vantagens nas formas de pagamento, muitos consumidores têm optado por adquirir seus imóveis na planta. É uma relação simbiótica: a construtora se capitaliza para a obra, ao passo que o consumidor é beneficiado pela possibilidade de planejamento para arcar com custos de reforma e pelas melhores condições de negociação. Entretanto, em muitos casos, a data prometida para entrega do empreendimento é ultrapassada, o que gera inegáveis danos ao adquirente do imóvel.

A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de obra no prazo prometido é contratual, configurando-se em típica obrigação de resultado. Assim, em função do descumprimento do contrato pelo construtor e sua consequente inadimplência, o mesmo responde por perdas e danos (materiais cumulados com morais, eis que neste último caso não se trata de mero aborrecimento). O atraso na entrega ocasiona diversos prejuízos ao proprietário: a necessidade de arcar com os custos de moradia em outro local e, por evidente, dano moral diante da quebra da expectativa de tomar posse do imóvel próprio, o que se traduz no dever de indenizar por parte do construtor.

Com isso, diante do atraso na entrega das chaves, duas soluções se apresentam ao comprador. A primeira delas é aguardar o cumprimento do pactuado, mediante a conclusão da obra. Neste caso, será possível pleitear o pagamento de aluguel (seja para moradia ou, se o imóvel tiver sido adquirido como “investimento”, como renda complementar auferida a partir de eventual locação), multa moratória (se houver previsão contratual), e, ainda, indenização por danos morais.

Outra opção do adquirente é pleitear a rescisão do contrato com a devolução integral de todas as quantias já pagas, corrigidas monetariamente e sem nenhum abatimento, sem prejuízo dos danos extracontratuais. No que diz respeito aos danos morais, a análise é casuística: uma pessoa que junta todas as suas economias para adquirir o primeiro imóvel, programando muitas vezes a data de um casamento em função da entrega das chaves, sofre sensível abalo psicológico decorrente do inadimplemento contratual, ao passo que um investidor, proprietário de dezenas de imóveis, sofre não mais que um mero dissabor a partir da mesma situação.

Por se enquadrar na definição de fornecedor prevista no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade civil do construtor é objetiva (ou seja, independente de culpa); outra consequência advinda da aplicabilidade da legislação consumerista é a facilitação dos meios de defesa do consumidor, mediante a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, CDC. Por consequência, a única forma de exoneração da responsabilidade civil do construtor seria se este demonstrasse que os danos decorreram de força maior, de culpa exclusiva da vítima ou de terceiro. Com isso, vem-se observando como matéria de defesa das construtoras a tentativa de enquadrar planos econômicos e medidas governamentais como “caso fortuito ou força maior”, o que já foi reiteradamente rechaçado pela jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CUSTAS PAGAS. PORTE DE REMESSA E RETORNO NÃO RECOLHIDO. INSUFICIÊNCIA DE PREPARO. DESERÇÃO AFASTADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. NOTIFICAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR NÃO JUSTIFICADOS. ARGUMENTO VAZIO. CC, ART. 1.058. LEI N. 4.591/64, ART. 43, VI. (...) II. A mera alegação genérica de que plano econômico governamental representou caso fortuito ou razão de força maior para justificar atraso na entrega de obra, não tem sequer como ser considerada se destituída da fundamentação pertinente, de forma concreta e objetiva, a demonstrar de que modo e em que grau contribuiu para o inadimplemento contratual. (...) (REsp 74.011/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 03/04/2003, DJ 15/09/2003, p. 320) (Grifou-se).

Aliás, no âmbito do E. Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do construtor já está pacificada, registrando-se a existência da Súmula 543, que disciplina o assunto nos seguintes termos: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Aqui, faz-se uma ressalva – caso o comprador, de maneira imotivada e sem que tenha havido atraso na entrega da obra, “desista” do negócio, é lícito à construtora descontar percentual previsto contratualmente, desde que não seja abusivo, das parcelas já pagas.

Apesar de haver diversas peculiaridades quando o assunto é o atraso na entrega de imóveis pelas construtoras, a regra é que sua responsabilização decorrente deste fato é praticamente certa, cabendo ao consumidor/adquirente buscar o reconhecimento de seu direito no Judiciário a fim de reparar os prejuízos materiais e morais advindos dessa situação.

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