A necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel

A alienação fiduciária de bens imóveis foi instituída pela Lei n. 9.514/1997 com o fim específico de facilitar a compra da casa própria pela população. Por intermédio destes contratos, o imóvel financiado torna-se a garantia em caso de inadimplemento das parcelas. A lei prevê, assim, meios extrajudiciais menos burocráticos e, portanto, mais céleres, que possibilitam à instituição financeira credora retomar a posse do bem para levá-lo a leilão, com o intuito de garantir a dívida não paga.

Isso não significa, entretanto, que não haja regras mínimas às quais os bancos devam se sujeitar ao dar início ao procedimento de alienação extrajudicial do bem. A lei prevê expressamente que os devedores fiduciantes devem ser notificados pessoalmente sobre a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira – isso visa possibilitar a “purgação da mora”, que é uma oportunidade de pagamento da dívida a fim de evitar a ocorrência de leilão extrajudicial.

Após a notificação pessoal a que nos referimos no parágrafo acima, o devedor terá o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento das parcelas vencidas e não pagas, além dos “juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”. Decorrido o prazo sem adimplemento da obrigação, a instituição financeira poderá diligenciar a fim de levar o bem a leilão extrajudicial.

A partir daí, embora outros requisitos devam ser observados, como a impossibilidade de arrematação por preço vil – que corresponde, via de regra, à metade do valor de mercado do imóvel –, a lei 9.514/1997 não determina de forma direta a necessidade de nova intimação pessoal do devedor sobre o agendamento do dia e hora do leilão, limitando-se a instituição financeira a efetivar, em regra, a notificação por edital.

Ora, nestes casos, há uma nuance a ser observada que permite questionar a validade da arrematação de um imóvel ocorrida sem que os devedores tenham tido ciência sobre a data do leilão. A necessidade de intimação pessoal, ao contrário do que geralmente resta consignado nos contratos de alienação fiduciária em garantia, decorre de interpretação do texto da Lei n. 9.514/1997, especificamente de seu art. 39, inciso II, que dispõe: “aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966”.

O parágrafo único do artigo 36 do Decreto-lei n. 70/66, por sua vez, compreendido entre os dispositivos que a lei que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel expressamente previu como aplicáveis, afirma que: “Considera-se não escrita a cláusula contratual que sob qualquer pretexto preveja condições que subtraiam ao devedor o conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou que autorizem sua promoção e realização sem publicidade pelo menos igual à usualmente adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade corrente”. O entendimento jurisprudencial evoluiu no sentido de estender a intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão também para os contratos abrangidos pela Lei n. 9.514/1997, sendo inúmeros os precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça nesse sentido (vide AgRg no REsp 1367704/RS e REsp 1447687/DF).

Imaginemos o seguinte caso concreto: uma família, mais de um ano após a consolidação da propriedade pela instituição financeira, é surpreendida por uma notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em que habitam, em razão do mesmo ter sido arrematado em leilão extrajudicial, sem que tenha havido sua intimação pessoal sobre o dia e hora da ocorrência da praça. Será perfeitamente possível ajuizar demanda com fundamento no art. 903, §1º, inciso I, do novo CPC, questionando-se a (in)validade da alienação do imóvel, pleiteando-se, inclusive por meio de tutela antecipada de urgência, a manutenção do devedor fiduciante na posse até o julgamento final da demanda.

É evidente que o acompanhamento de intimação por edital é praticamente inviável e o desconhecimento sobre a data de ocorrência do leilão tem o potencial de causar sérias violações a inúmeros direitos constitucionais, como a honra, dignidade humana, ampla defesa e contraditório. É imprescindível, ademais, que ao devedor seja oportunizada não apenas a purgação da mora – que pode ser feita em qualquer momento anterior à praça – mas também a fiscalização e tomada de providências sobre aspectos formais e materiais do leilão, como a arrematação por preço muito abaixo do valor de mercado, por exemplo.

De outro lado, temos que nova intimação pessoal sobre a data do leilão não aumenta o tempo do trâmite extrajudicial e sequer traz prejuízos financeiros ao credor, tendo em vista que os custos dos procedimentos expropriatórios são descontados do montante arrecadado com a alienação do imóvel. Se, de um lado, recomenda-se que as instituições financeiras tenham esta necessária cautela na retomada do imóvel a fim de evitar futuras nulidades, de outro, a ausência deste procedimento confere ao devedor a possibilidade de manutenção do imóvel.

 

Texto publicado no Portal Direito e Justiça.

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